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2023년 무주택자 부동산 투자시 고려해야할 3가지 ; 무주택자 집중!

by 리치부엉이 2023. 7. 19.

2023년 상반기 뉴스를 채웠던 부동산 하락, 침체 및 급매물 등의 부동산 키워드로 인해 많은 무주택자분들이 부동산 구매를 관심 가지고 있습니다. 떨어지는 구간에서 반등우려 때문에 조급하게 투자하는 것을 방지하고자 2023년 무주택자 부동산 투자 시 고려해야 할 3가지 사항을 정리해 보았습니다. 참고하시어 꼭 성공하는 투자되시길 바랍니다. 

 

1. 금리인하가 본격화 될때

부동산 경기는 단기적으로 금리, 경기 및 공급의 영향을 받게 되고, 장기적으로는 인플레이션, 통화량 및 정책의 영향을 받게 됩니다.  이 중에서 단기적으로 부동산과 가장 밀접하게 연결되는 것이 금리입니다. 2022년부터 상승한 금리로 인해 부동산 가격성장 둔화를 거쳐 가격하락까지 이어지고 있습니다. 2023년 2월 기준 서울 매매지수 변동률이 16.6% 하락으로 나타나고 있습니다. 2020년부터 2022년 사이 최고의 상승률을 보여주었던 경기, 인천 지역은 역시 서울보다 높은 하락율을 보여주고 있습니다. 뉴스에 보도되는 반등 가격은 급매물 기준으로 상승률을 얘기하는 것이지 전체 시장 가격 상승을 얘기하는 것은 아니므로 뉴스에서 사용하는 언어에 심혈을 기울여 판단할 필요가 있습니다. 따라서 현재 급매물 소진으로 인해 살짝 반등하는 부동산가격에 조급해하기보다는 금리 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 

미국 중앙은행인 연방준비제도가 2023년 상반기에 이미 5%로 기준금리를 인상한 데다 하반기에 추가 인상 가능성을 언급하고 있습니다. 따라서 올해 말까지 기준금리 인상이 불가피할 것으로 보이고 대한민국 기준금리 또한 어느 정도의 폭을 가지고 따라서 인상할 가능성이 높아 보입니다. 미국 연준에서 금리인하 시그널을 본격적으로 보인 후 한국은행에서도 전환국면을 맞아야 우리나라 부동산 시장도 진짜 반등시장으로 전환될 가능성이 큽니다. 

 

2. 미분양률이 감소로 돌아설 때

모든 가격은 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 그래서 미분양주택의 수는 수요와 공급 법칙의 결과물로 볼 수 있습니다. 

전국 미분양호가 7만 5천 호를 넘어섰습니다. '부동산 지인'사이트에 접속해서 '빅데이터'메뉴를 클릭하면 지역별로 미분양 호수를 확인할 수 있습니다. 관심 있는 지역의 미분양 홋수를 확인하고 추이를 확인해야 합니다. 미분양 홋수가 점차 줄어들면서 거의 소진되어 가는 시점까지 관망하며 준비하는 것이 좋습니다. 미분양 건수가 적으면 가격은 오르고, 미분양 건수가 쌓이면 가격은 떨어지게 됩니다. 금리, 미분양주택수, 가격인상률은 항상 같은 추이로 움직인다고 생각하면 됩니다. 금리를 급격히 인하하고 제로 금리로 갈때 미분양 또한 급격히 해소되는 양상을 데이터로 확인할 수 있습니다. 

하지만 매수타이밍을 볼 때 꼭 지역이 고려되어야 합니다. 왜냐하면 지역별로 기본적인 미분양수가 다르게 시작하기 때문입니다. 예를 들어, 아무리 부동산 호황기에도 공급폭탄을 맞은 지역이나 인구수가 적은 지역은 기본적인 미분양수가 많고, 서울과 같은 경우에는 불황기에도 미분양수가 상대적으로 적은 경향이 있습니다. 지역의 인기도나 가치, 전년의 낙폭률을 꼭 함께 감안해서 검토하길 바랍니다. 

사이트에서 미분양 아파트의 상세 정보까지 제공하고 있으니 관심있는 지역을 검색해 보시면 좋을 것 같습니다. 

 

3. 주택구입부담지수 최소 150 이하

'주택금융통계시스템' 사이트에 접속하시면 '테마통계' 메뉴에서  '주택구입부담지수'를 확인할 수 있습니다.

주택금융지수는 주택구입부담지수와 주택구입물량지수가 있는데, 주택구입부담지수는 중위소득 가구가 표준대출로 중간가격의 주택 구입 시 대출 상환 부담을 나타내는 지수입니다. 지수가 높을수록 주택구입 부담이 가중됨을 의미하고 주택담보대출 상환으로 가구소득의 약 25%를 부담하면 지수는 100으로 산출됩니다. 참고로 주택구입물량지수란, 전체 주택 중 중위소득 가구가 구입할 수 있는 주택 비율로, 지역별 주택구입가능물량을 나타내는 지수입니다. 지수는 분기별로 업데이트되기 때문에 시장의 급변하는 상황을 바로 반영하지는 못하지만 부동산의 경우 주식보다 변동주기가 길고 폭이 작기 때문에 이 지수를 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 

서울을 기준으로 150에 근접할 때까지는 조급하게 움직이지 말라고 전문가는 조언합니다. 2022년 3분기 서울 주택구입부담지수는  214.6으로 사상 최대치를 기록했습니다. 이는 가구속득의 50%를 넘어가는 수치로 서울 적정 수준 130-140선을 훨씬 웃도는 수치입니다. 치솟았던 수치는 2022년 말 195로 떨어졌고, 2023년 1/4분기는 175로 발표되었습니다. 이는 같은 시기대비 주택매매가 하락율보다 폭이 적은데 한국은행의 기준금리 인상으로 주담대 상환부담이 커지고 있는 점이 반영되고 있기 때문입니다.